# Hyresvärdens underhållsskyldigheter – Vad måste repareras? 2024

*2026-08-03*

> Hyresvärdens underhållsskyldigheter är strikt reglerade i svensk hyresrätt. Läs vad hyresvärden måste reparera, vad som är normalt slitage, och hur du gör anspråk på reparationer.

## Hyresvärdens underhållsskyldigheter – En guide för hyresgäster

Hyresvärdens underhållsskyldigheter är en central del av svensk hyresrätt och regleras huvudsakligen i [Jordabalken](https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/jordabalk-1970994_sfs-1970-994/). Som hyresgäst är det viktigt att veta vilka reparationer och underhållsarbeten som är hyresvärdens ansvar, och vilka som kan falla på dig. Denna guide klarar upp de vanligaste frågorna kring hyresvärdens underhållsskyldigheter och hjälper dig undvika tvister.

### Vad säger lagen om hyresvärdens underhållsskyldigheter?

Enligt Jordabalken är hyresvärden skyldig att hålla bostaden i ett skick som är lämpligt för ändamålet. Det betyder att hyresvärden måste se till att lägenheten är säker, funktionell och uppfyller grundläggande krav på bostad. Hyresvärdens underhållsskyldigheter omfattar både regelbundna reparationer och större åtgärder för att bevara fastighetens värde och användbarheten.

### Vilka reparationer måste hyresvärden göra?

Hyresvärden är ansvarig för reparationer av bärande konstruktioner, väggar, tak, golv, fönster och dörrar. Även installationer som värme, vatten, avlopp, el och ventilation faller under hyresvärdens ansvar. Om något av dessa system eller strukturer är skadat eller inte fungerar, måste hyresvärden åtgärda det. Exempel inkluderar läckande tak, bruten värmeledning, defekt vattenledning eller trasiga fönsterrutor.

### Vad räknas som normalt slitage i hyresrätt?

Normalt slitage är förslitning som uppstår genom normal användning av bostaden och är naturlig över tid. Det kan inkludera mindre revor i tapeter, små märken på golv, eller mattslitage. Hyresgästen är inte ansvarig för att ersätta normalt slitage, utan det är hyresvärdens kostnad. Gränsen mellan normalt slitage och skador kan ibland vara suddig, men huvudregeln är att naturlig förslitning från användning är hyresvärdens ansvar.

### Vilka skador är hyresgästens ansvar?

Hyresgästen är ansvarig för skador som orsakas av vårdslöshet, missbruk eller felaktig användning av bostaden. Om du exempelvis slår ett hål i väggen, bryter möbler eller orsakar vattenskador genom att glömma att stänga av vattnet, är det din kostnad. Hyresvärdens ansvar för skador gäller inte om skadan beror på hyresgästens handlingar eller underlåtenheter. Det är dock viktigt att skilja mellan normalt slitage och faktisk skada.

### Hur långt är hyresvärdens ansvar för skador?

Hyresvärdens ansvar för skador omfattar både direkta skador på fastigheten och följdskador. Om en läcka från hyresvärdens installationer skadar dina möbler eller personliga ägodelar, kan hyresvärden i vissa fall hållas ansvarig för ersättning. Dock måste du kunna visa att skadan är en direkt följd av hyresvärdens försummelse eller bristande underhållsskyldigheter. Dokumentation och snabba anmälningar är viktiga för att bevara dina rättigheter.

### Vad gäller för vitvaror och inredning?

Om vitvaror som spis, kylskåp eller diskmaskin är installerade i lägenheten och ingår i hyran, är hyresvärden vanligtvis ansvarig för deras underhåll och reparation. Samma gäller för inbyggd inredning. Om vitvarorna är dina egna eller hyresvärden inte har gjort klart att de ingår i hyran, är du själv ansvarig. Det är viktigt att klargöra vad som ingår i hyresavtalet innan du flyttar in.

### Hur anmäler jag en reparation till hyresvärden?

Du bör anmäla behovet av reparation skriftligt, helst via e-post eller brev, så att du har dokumentation. Beskriv problemet tydligt och när det uppstod. Hyresvärden har vanligtvis en rimlig tid på sig att åtgärda problemet, ofta 1-2 veckor för brådskande ärenden. Om hyresvärden inte agerar kan du kontakta [Hyresgästföreningen](https://www.hyresgastforeningen.se/) för rådgivning eller i värsta fall väcka talan.

### Vad gäller för brådskande reparationer?

Om något är brådskande – som att värmen är helt borta på vintern eller det finns en större vattenlecka – kan hyresvärden inte vänta veckor. Du bör anmäla problemet omedelbar och följa upp muntligt. I nödsituationer kan du i vissa fall få reparera själv och sedan kräva ersättning från hyresvärden, men detta bör göras försiktigt och dokumenteras noggrant.

### Kan hyresvärden kräva att jag reparerar själv?

Nej, hyresvärden kan inte tvinga dig att utföra reparationer som är hans ansvar. Du kan inte heller själv reparera något som är hyresvärdens underhållsskyldighet utan att först få hans godkännande. Om du reparerar utan tillåtelse kan hyresvärden hävda att du gjort det felaktigt eller väcka motanspråk. Alltid be hyresvärden först – och få det skriftligt.

### Vad säger folk på Flashback och andra forum om hyresvärdens underhållsskyldigheter?

I hyresgästforum på Flashback och familjeliv delar människor ofta frustrationer över hyresvärdar som inte uppfyller sina underhållsskyldigheter. Vanliga klagomål handlar om långsamma reparationstider, hyresvärdar som försöker skjuta kostnaderna på hyresgästen, och oklara gränser mellan normalt slitage och skador. Många råder att dokumentera allt skriftligt, ta bilder och inte betala hyra om kritiska system inte fungerar. Erfarenheter visar att hyresgäster som är väl informerade och dokumenterar problem oftast får rätt – men det kräver uthållighet.

### Kan hyresvärden dra av reparationskostnader från min hyra?

Nej, hyresvärden kan inte ensidigt dra av reparationskostnader från din hyra utan ditt samtycke. Om hyresvärden hävdar att du är ansvarig för en skada, måste han visa det och kan inte bara dra kostnaden. Om du och hyresvärden är oeniga kan du vägra att betala och låta tvisten gå till domstol. Betala aldrig mindre hyra utan att först ha löst frågan skriftligt.

### Vad gäller när hyresavtalet tar slut?

När du flyttar ut måste du lämna bostaden i samma skick som när du flyttade in, med undantag för normalt slitage. Hyresvärden kan inte kräva att du ersätter normalt slitage, men han kan kräva ersättning för skador du orsakat. Många tvister uppstår vid utflytt när hyresvärden försöker dra av kostnader från depositioner. Fotografera bostaden när du flyttar in och ut för att ha bevis.

## Sammanfattning: Hyresvärdens huvudsakliga underhållsskyldigheter

Hyresvärdens underhållsskyldigheter omfattar bärande konstruktioner, installationer, värme, vatten, el och ventilation. Han är inte ansvarig för normalt slitage eller skador du orsakar. Dokumentera alltid problem skriftligt, anmäl snabbt och följ upp. Om du är osäker på dina rättigheter, kontakta Hyresgästföreningen för kostnadsfri rådgivning.